鸟瞰近期的龙湾滨江片坝新路更新单元，区域内建筑已被拆除平整，首期居商地块周边围起挡板，施工人员各司其职、工程建设如火如荼……
作为万江首个单一主体挂牌招商的城市更新项目，万江街道龙湾滨江片坝新路更新单元占地约21万平方米，投资80亿元。
坝新路更新单元的价值进发，得益于东莞“强心”战略——中心城区“一心两轴三片区”规划建设推进，“三片区”核心之一的三江六岸片区，匠心打造做足“水文章”，绘就水美岸线。作为三江六岸的中央活力段与示范段，龙湾片区发展新蓝图逐步兑现、落地，实现了从物理空间改造到社会价值重构的攀升。
一场“旧改热”也在龙湾燃起。2012年，万江龙湾滨江片区城市更新单元在此布局，规划研究范围约3平方公里，是东莞较早启动的大规模连片改造示范片区。
多宗旧改单元构成“3平方公里”的一块块拼图。其中滨江片坝新路更新单元不但将带来大量新房供应，还将提供办公、商业、学校、绿地等配套资源，成为三江六岸片区公共资源的有力补强。时隔不久，产、城、人融合的水韵新城图景将在此地触目可见、触手可感。
“江边长满了野草，亲水台阶破破烂烂，垃圾到处都是，给人荒芜的感觉。”谈及过去的东江龙湾沿线，杨先生说道。
不止是环境问题。在这片工业“锈带”，大量轻钢结构厂房常年遍布，也不乏临街汽修厂等未成规模的业态。低端产业之外，公共服务设施不完善，布局结构混乱，消防、治安等问题突出。
另一边，外部环境变化正悄然发生。2012年，东莞市委、市政府正式提出“龙湾滨江片区”概念；2014年，龙湾滨江片被纳入全市“三旧”改造连片组团式改造试点片区；2019年，东莞高规格建设“一心两轴三片区”，三江六岸片区作为“一心两轴三片区”重要组成部分，其最主要的滨水资源集中于万江，而万江龙湾是城区拥有水资源的核心地块，生态价值加速释放。
与此同时，在建的地铁1号线在此谋划设点，未来将联通广深两地。周边区位价值重构、潜在土地增值加大，这一切都使得龙湾滨江片坝新路更新之路充满必然性。
谋定而后动，空间破碎这道难题也必须直面。“村界划分不规整，比如这一地块，既包括国有土地，也有来自坝头、上坝、胜利等3个社区经济社集体土地。”指着项目东部一块占地2.5万平方米的独立地块，万江街道城市更新中心有关负责人表示，“如果再考虑建筑物，有些厂房是村集体自持的，有些由私人老板建设。”
权属问题的复杂可见一斑。放眼整个万江龙湾滨江片坝新路更新单元，用地总面积约315亩，集体建设用地约276.5亩，涉及坝头经联社、上坝经济社、下坝经济社、胜利经联社、龙湾经济社、官桥滘经联社等6个集体经济组织。国有建设用地约38.5亩，权属主体为股份制企业法人。
土地利用率低、权属复杂等问题交织，瞄准单元升级路上的这些挑战，政企联手破题。
一方面增强政府统筹力度，另一方面支持企业承担旧改任务——答好政府统筹、企业实施这一“双选题”，成为破题关键。
依托《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》《东莞市城市更新单一主体挂牌招商方案操作规范（实行）》等政策文件，万江街道统筹谋划片区功能定位与公配捆绑实施等规划编制、设定单一主体挂牌要求与实施时序、组织编报项目总体实施方案等。
万江街道龙湾滨江片坝新路更新单元用地总面积约315亩，其中集体建设用地约276.5亩，国有建设用地约38.5亩。受访者供图。
值得一提的是，街道通过探索对完整地块中零星的插花地、留空地、边角地增补少量建设用地指标，以小指标撬动大面积连片存量土地，“项目‘三地’面积0.4公顷，撬动拆除范围面积20.5公顷，合计总改造面积约21公顷，达到1:50的杠杆撬动效果。”万江街道城市更新中心有关负责人表示。
万科介入龙湾滨江片区城市更新是在2017年，万科继东江之星商业广场成功操盘后，与万江街道签订龙湾城市更新总体协议，并在之后改造运营龙湾湿地公园。
2019年，龙湾滨江片坝新路更新单元选定万科、中天作为前期服务商，完成改造意愿征询、权属及不动产权益人核查确认及拟定拆迁补偿方案等前期工作。2022年，万科子公司东莞市万宸房地产有限公司在单一主体挂牌招商模式公开竞价中确认为实施主体。
为突破以往“定价征收土地”的局限，街道和企业引导社区集体经济融入城市经济，将建成后的商办楼无偿移交给社区村集体，实现从主要依靠传统物业载体获益向依靠现代城市物业载体转变。
“项目涉及三个社区，我们通过原址还迁，以同样的折算比例折算补偿面积，以实现‘一碗水端平’。”万科有关负责人表示。
针对项目内原企业，在周边片区得到安置外，万科对其作货币补偿。其中两家市后备上市企业，由街道在周边片区提供土地，万科帮助其开发建设新厂房。
当前，项目地块内已拆除平整，首期居商地块已动工，正完善相关建设设计方案、推进道路建设。
来东莞万江龙湾坝新社区天际花园居住7个月有余，杨先生直言“幸福感倍增”——饭后沿湿地公园慢走、周末草坪营地席坐，偶尔用镜头捕捉滨水之美，自然之变。他形容这里的生活“住在公园里，离尘不离城”。
悠然闲适的宜居氛围正在龙湾片区蔓延。行驶在提升工程完工不久的坝新路东段，新铺的沥青路面平整少尘，增设的人行道旁景观左右延伸，自成一道靓丽风景线。
不久的将来，道路路网还将进一步打通，比如市民可以经由坝新路、向水（垂江）通廊直达东江畔。
在教育方面，项目将在万江实验小学的现状基础上进行翻新提升，将其扩建至72班，而总投资3亿元的万江龙湾中学现已动工，预计2025年9月开学迎新生。
项目还在商业板块下好“先行棋”，现已和KUGA宠物社交店、竹隐小舍、天地兴隆咖啡等知名商家签订合同。
放眼未来，区域mall、小资商业、烟火街巷等全龄商业服务于日常消费，遍布在街角、道路、广场、河岸的主题公园和共享空间满足多元社交需求，和谐路滨水绿廊、坝新路拾光街巷等慢行系统将有机聚合住宅、口袋公园等业态……
而环顾整个龙湾片区，种子所地块、坝新苑地块、鳒鱼洲地块等旧改蓄势待发，居住、休闲、文化、商业、办公、交通等要素无缝连接，空间焕新与社会治理实现双提升，方寸之间的资源聚合与整体运营将使得这3平方公里的空间极具“辨识度”。
